東門[廣東深圳老街名]-發(fā)展東門在深圳最熱鬧的地方――東門。具有300多年歷史的深圳東門老街，經(jīng)過3年多的徹底整治改造，如今已經(jīng)徹底置換成為一個(gè)集商業(yè)、旅游、觀光、休閑于一體的現(xiàn)代化商業(yè)步行街。今天上午，新東門的建設(shè)者、設(shè)計(jì)者和雕塑家們匯聚一堂，向新聞媒介通報(bào)了二期改造成果。走進(jìn)東門步行街區(qū)，琳瑯滿目的商品讓人愛不釋手，舒適時(shí)尚的購(gòu)物環(huán)境讓人流連忘返，無論是本地市民還是外來游客，無論是打工子弟還是高收入階層，東門總是他們購(gòu)物休閑的理想場(chǎng)所之一。
當(dāng)一個(gè)歷史產(chǎn)物從輝煌走向衰落的時(shí)候，總有很多人去探究其興衰成敗，就如今日的東門商業(yè)步行街，從過去深圳首屈一指的生財(cái)旺地，成為今日商家公認(rèn)零售業(yè)經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)最高，低檔貨充斥的商圈。東門的低檔化趨勢(shì)引起商界紛紛揚(yáng)揚(yáng)的探討，其實(shí)東門的商業(yè)現(xiàn)狀存在著必然因素。例如步行街缺乏整體規(guī)劃，商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)嚴(yán)重，經(jīng)營(yíng)者缺乏專業(yè)經(jīng)營(yíng)知識(shí)等都是造成東門商業(yè)低檔化的主要原因。
商業(yè)業(yè)態(tài)重復(fù)形成惡性競(jìng)爭(zhēng)，東門形成低檔化的主要原因是業(yè)態(tài)重復(fù)。商圈內(nèi)的商城各自為營(yíng)，缺乏政府整體規(guī)劃和專業(yè)商業(yè)策劃，眾商城一窩蜂集中發(fā)展服飾、鞋帽等行業(yè)，造成業(yè)態(tài)重復(fù)，引發(fā)惡性低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)。
柜臺(tái)鋪引推動(dòng)檔化潮流，另一方面，各商城為增加租金收入，將鋪位劃分成小面積出租（俗稱“柜臺(tái)鋪”），吸引了大量經(jīng)營(yíng)低檔商品的小個(gè)體戶，其商品質(zhì)量摻差，檔次難以提高，使整個(gè)商業(yè)街區(qū)充斥低檔商品，形成低檔化潮流。
商業(yè)經(jīng)營(yíng)管理層次較低，所謂“唇亡齒寒”，商戶經(jīng)營(yíng)成敗關(guān)系商城興衰?？v觀東門商業(yè)成功者如太陽(yáng)城百貨、茂業(yè)百貨等，都有共同特點(diǎn)：專業(yè)經(jīng)營(yíng)管理；統(tǒng)一形象宣傳；舒適的購(gòu)物環(huán)境。相形之下，許多商城經(jīng)營(yíng)者缺乏現(xiàn)代經(jīng)營(yíng)知識(shí)，仍處于“收租者”角色，很少考慮為商戶創(chuàng)造“人才兩旺”的經(jīng)營(yíng)環(huán)境；例如在布局規(guī)劃上，鋪位規(guī)劃過密，通道狹窄，購(gòu)物環(huán)境不佳，削減了顧客購(gòu)買欲望，使客流難以在商城內(nèi)停留；在宣傳上往往“曇花一現(xiàn)”，招商或開業(yè)之時(shí)大灑金錢宣傳，開業(yè)期后即“惜金如命”，形象上缺少適度宣傳衡溫，使商場(chǎng)品牌在未強(qiáng)化消費(fèi)者認(rèn)知和記憶即告消失。
商業(yè)定位導(dǎo)致二樓以上經(jīng)營(yíng)困難，東門二樓以上經(jīng)營(yíng)困難已是業(yè)界公認(rèn)的難題。這與商業(yè)定位缺乏個(gè)性，業(yè)態(tài)重復(fù)有直接關(guān)系。由于業(yè)態(tài)重復(fù)，顧客在進(jìn)入商業(yè)步行街不足100米的主街道（解放路），即可買到價(jià)廉物美的商品，客源大部分在主街道即被消化，造成大多數(shù)內(nèi)街經(jīng)營(yíng)一片慘淡，二樓經(jīng)營(yíng)更難以為繼；當(dāng)然，二樓經(jīng)營(yíng)困難也存在物業(yè)硬件問題，東門大部分商城存在地方限制和設(shè)計(jì)問題，例如樓梯位置設(shè)計(jì)不當(dāng)，購(gòu)物空間狹窄等，使客人缺少上樓購(gòu)物的欲望。
隨著華強(qiáng)北商圈檔次不斷提高，東門“商業(yè)老大”的地位已經(jīng)失去。反觀東門商業(yè)歷程會(huì)發(fā)現(xiàn)，東門做從來就沒有高檔化，其特點(diǎn)是商品齊全、大眾化。從營(yíng)銷角度分析，檔次也是市場(chǎng)定位，中高檔商圈有國(guó)貿(mào)商圈和華強(qiáng)北商圈，競(jìng)爭(zhēng)已然十分激烈，中低檔正好是東門生存空間所在，此乃市場(chǎng)必然規(guī)律。
那么針對(duì)目前東門商圈低檔商品充斥，利潤(rùn)少，投資風(fēng)險(xiǎn)大的狀況，如何減低投資風(fēng)險(xiǎn)呢？關(guān)鍵在于獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)定位和專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理。成功的例子如鴻基工藝城以經(jīng)營(yíng)工藝品為主，在東門獨(dú)一無二；專業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理則數(shù)太陽(yáng)城百貨，該商城經(jīng)常性舉辦表演、即時(shí)優(yōu)惠，適時(shí)在媒體上促銷宣傳，為商戶的銷售出錢出力，很值得同業(yè)借鑒。
概之，東門目前的不良狀況是發(fā)展過程中無法避免的，是必然的“陣痛期”，是經(jīng)營(yíng)者提升自我能力的階段。相信通過在競(jìng)爭(zhēng)中學(xué)習(xí)提高，優(yōu)勝劣態(tài)后，練歷出一批真正善于經(jīng)營(yíng)的經(jīng)營(yíng)者，東門商圈即會(huì)再次煥發(fā)出活力。
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